土城區樓中樓公寓  土城買屋 / 土城買房 - 713 勞力士【上疊別墅】土城區福祥街101巷6號3～5樓

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

拍賣價：1514 萬
參考單價：27.28 萬/坪
地址：新北市土城區福祥街 101巷 6號地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
案號：115職四17金
法院別：金服公司
投標日：115/07/13
保證金：302.8 萬元
拍賣情況：待標
拍次：應拍
點交情況：點交
社區：勞力士
格局： 4房(室) 3廳 3衛 5陽台 1廚房
總坪數：55.5 坪 (不含車位面積)
主建物面積：40.12 坪
附屬建物面積：11.8 坪
共同使用：3.58 坪
土地面積：14.71 坪
樓別/樓高： 3~5樓 / 5樓
屋齡：36 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 樓中樓

詳細資訊

加蓋格局描述：5層頂層：21.90，持分全，合計：21.90㎡.增建坪6.62坪
管理方式：無
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

物件分析報告：新北市土城區勞力士上疊別墅 (sid: 1375055)

您好，這份分析是基於買房者立場，針對您提供的這筆法拍屋資料所做的評估。希望能幫助您更清晰地了解此物件的潛在價值與風險。

一、SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 價格具吸引力：目前三拍底價為 1514 萬，參考單價約 27.28 萬/坪，相較同區新成屋或一般二手房產，單價明顯較低，性價比高。 2. 格局寬敞實用：總坪數達 55.5 坪，擁有 4 房、3 廳、3 衛的極佳格局，且為上疊別墅型態，居住空間感優於一般住宅。 3. 點交狀況明確：現況為空屋，拍定後即可點交，無需耗時處理原住戶搬遷問題，入主時間較快。 4. 專業法律支持：由具法學背景及執業經驗的代書團隊（一零四法拍網）協助分析與代標，降低交易法律風險。
劣勢 (Weaknesses)	1. 無法事前鑑賞：拍賣規範不包含進屋點交或勘驗，無法確認室內是否有嚴重漏水、結構受損或隱藏性修繕問題。 2. 屋齡偏老：建築屋齡約 36 年，可能面臨管線老舊、防水層失效等問題，購屋後預估需編列一筆翻新預算。 3. 缺乏車位：總坪數不含車位，土城區路邊停車或尋找公共車位可能需要額外的時間成本與空間考量。 4. 樓高因素：為上疊別墅位於 3-5 樓，若大樓無電梯配置，長期而言對於家中長輩或搬運物品可能較不便利。
機會 (Opportunities)	1. 投資增值潛力：隨著土城區捷運周邊發展及老屋重建議題，此大坪數空間在裝修後或未來區域更新時，可能有較高的資產增值空間。 2. 買入價格優勢：從一拍的 2365 萬至三拍的 1514 萬已大幅下調，若本次能成功拍定，有機會以低于市場行情的成本入手。 3. 個性化裝修：對於喜歡自行設計居家風格的買家，此類大坪數老屋可依據個人喜好重新規劃，打造獨一無二的住宅空間。
威脅 (Threats)	1. 隱形瑕疵風險：因未入室鑑價，若拍定後發現嚴重結構安全疑慮（如海砂、漏水等），修正成本可能遠高於預期。 2. 融資與繳款壓力：法拍屋貸款審核較嚴格且放款時間短，需準備充足的首付資金並確認銀行核貸條件是否合宜。 3. 轉手流動性：老舊上疊別墅的買受族群較小（主要針對改善型或投資客），未來若想轉手出售時，可能需要更長的交易週期。

二、物件評論

此物件對於**「追求空間預算與居住品質，且願意承擔翻修風險」的購屋者**來說，值得列入重點考量；但若是習慣購買新成屋或對房屋瑕疵零容忍的買家，則建議謹慎評估。

主要理由如下：

價格紅利：在土城區能擁有近 56 坪、4 房格局且單價低於 28 萬的住宅，目前確實屬於稀缺的低成本選擇，三拍底價顯示出賣方讓利的企圖心。
風險可控但需預留備案：雖然無法事前入屋勘驗，但鑑價報告已排除列管海砂屋或輻射屋等重大瑕疵。若您能接受翻修成本（建議預留總價的 15-20% 作為修繕基金），此物件具備極高的改造價值與居住潛力。

總結：建議您若對土城區發展有長期信心，且預算允許進行裝修，這是一筆性價比極高的投资机会；但務必在投標前詳細確認融資額度與繳款期限，避免資金調度壓力。

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是【大學法律學系畢業的法學士】～1996年
也是【通過國家考試及格執業20年的代書】～2004年迄今
更是【現職律師事務所職司法律相關事務29年的法務經理】～1995年迄今；能精準為您分析判讀法拍個案的觸角,維繫您的個案權益。
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